Ako bezpečne kúpiť nehnuteľnosť v Thajsku?

Sprievodca pre Slovákov a Čechov (dom, byt, pozemok)

Môže Slovák alebo Čech vlastniť dom alebo byt v Thajsku?

Krátka odpoveď: Áno, ale existujú pravidlá!

Thajské zákony neumožňujú cudzincom priamo vlastniť pôdu (pozemok pod domom alebo vilou). Pozor! Ak vám niekto ponúka kúpu pozemku cez „kamaráta Thajčana“ (tzv. nominee), ide o nelegálnu cestu, ktorá vás môže pripraviť o peniaze a majetok.

Dobrá správa je, že existujú dve úplne legálne a bezpečné možnosti, ako si zaistiť svoj „kúsok raja“:

3 Bezpečné Cesty k Vášmu Thajskému Majetku

A. Vlastný byt na vždy (Condominium Freehold)

Toto je najjednoduchšia a najčistejšia cesta.

  • Čo kupujete? Byt alebo apartmán (tzv. Condo) v rezidenčnej budove.

  • Ako to funguje? Získate ho priamo na svoje meno s plným Freehold titulom, rovnako ako doma.

  • Na čo si dať pozor?

    • Kvóta 49%: Cudzinci môžu vlastniť len 49% plochy budovy. Musíme overiť, či je pre vás v kvóte voľné miesto.

    • Peniaze zo zahraničia: Musíte vedieť dokázať, že ste kúpnu cenu poslali do Thajska zo svojho účtu v zahraničí (kvôli formuláru Foreign Exchange Transaction). POZOR: Nie je jedno, kedy kupujete nehnuteľnosť a kedy prídu peniaze do Thajska. Pozor na danenie!

    • Chanote: Po registrácii na Pozemkovom Úrade získate Chanote – váš oficiálny list vlastníctva.

B. Dom alebo vila na dlhodobý prenájom (Leasehold)

Ak chcete vlastniť dom, vilu alebo mať kontrolu nad pozemkom, toto je najlepšia voľba.

  • Čo kupujete? Nekupujete pozemok, ale kupujete si právo na jeho exkluzívne a dlhodobé užívanie a kontrolu nad stavbou na ňom.

  • Ako to funguje? Podpíšete zmluvu o dlhodobom prenájme (Leasehold), ktorá trvá maximálne 30 rokov. Často sa do zmluvy pridá opcia na predĺženie (ale to musíme skontrolovať!).

  • Výhoda: Zmluvu musíme zaregistrovať na Pozemkovom Úrade, čím získate silné právne postavenie. Môžete dom používať, stavať na ňom a dokonca predať zostávajúci čas prenájmu.

C. Vlastníctvo pre veľkých investorov (BOI – Špeciálne firmy)

Toto je cesta len pre veľké zahraničné firmy s podporou Thajskej Investičnej Rady (BOI), ktoré využívajú pôdu na svoje podnikanie.

Cudzinec môže vlastniť pozemok iba cez firmu, ktorá je schválená thajskou agentúrou BOI (Board of Investment).

Podmienky:

  • Firma musí mať minimálny kapitál 50 miliónov THB (~1,5 mil. USD).
  • Pozemok sa môže použiť iba na účely podnikania alebo ubytovania zamestnancov.
  • Po zrušení BOI statusu musí byť pozemok predaný do 1 roka.

Crackdown to wipe out foreign business abuses and ownership on Koh Phangan & Koh Samui intensifies

Thai police intensify an unprecedented crackdown on illegal foreign land ownership and business on Koh Phangan and Koh Samui, ending nominee arrangements, enforcing strict compliance and protecting Thailand’s economic opportunities for local citizens. Thai Examiner.com October 13, 2025

Naše najväčšie VAROVANIE: Pozor na podvody s pôdou!

Vyvarujte sa:

  • Neoverené zmluvy: môžu byť neplatné – vždy si nechajte zmluvu skontrolovať právnikom. A nie tým, čo Vám doporučuje developer, druhá strana, alebo realiťák.
  • Nominee podvody: Ak vám niekto povie, že založíte firmu a 51% bude vlastniť „priateľ“ Thajčan, ale v skutočnosti to budete riadiť vy. Toto je nezákonné! Thajské úrady takúto „naoko“ firmu môžu kedykoľvek preveriť, zrušiť a vy prídete o všetko. v príprave je zákon, ktorý umožní zhabanie majetku firmy, vrátane pôdy a zneplatnenie zmlúv.
  • Nehnuteľnosti bez Chanote listu vlastníctva: veľké riziko.
  • Nezaregistrovaný prenájom: nad 3 roky je právne nevymáhateľný.

Nechajte nás to skontrolovať: Našou prácou je skontrolovať zmluvy, preveriť Chanote (titul) a zabezpečiť, aby váš nákup bol legálny a bezpečný od prvého kroku.

Alternatívne možnosti (Ak bývate s partnerom)

Ak žijete s thajským partnerom, no chcete mať istotu, môžete využiť špeciálne práva:

  • Doživotné užívanie (Usufruct): Máte právo užívať a poberať výnosy z majetku (napr. domu partnera) – často na doživotie, nie je možný predaj.

  • Vlastníctvo stavby (Superficies): Môžete legálne vlastniť budovu/dom postavený na pozemku, ktorý patrí vášmu partnerovi.

  • Bývanie bez nájmu (Habitation): Ide o právo bývať bez nájmu ale nie prenajímať alebo dediť.

Ste pripravení na kúpu? Nechajte kontrolu na nás!

Neinvestujte naslepo! Pred podpisom akejkoľvek zmluvy na Condo, dom alebo Leasehold, je kľúčová právna previerka (Due Diligence).

Kontaktujte nášho slovenského advokáta na Phukete a spolupracujúcu thajskú právnu kanceláriu. Postaráme sa o bezpečný prevod, kontrolu Chanote a zabezpečíme, aby vás zmluva chránila.