Nominee schémy na Koh Samui a Phukete: prečo sú nelegálne a rizikové pre cudzincov (2024–2025)

Kľúčové frázy: nominee Thailand, nominee shareholders, kúpa pozemku cudzinec, Koh Samui razie, Phuket razie, Foreign Business Act, Land Code, vlastníctvo pôdy cudzinci Thajsko.

Zhrnutie pre zaneprázdnených

V posledných mesiacoch prebehli na Koh Samui, Koh Phangane a Phukete rozsiahle razie proti firmám a osobám podozrivým z používania tzv. „nominee“ – thajských „bielych koní“ skrytých za zahraničnými vlastníkmi. Thajské úrady tento model vyhodnocujú ako obchádzanie zákona a ukladajú trestné sankcie, prehliadky, blokácie majetku a rušenie povolení. Nominee nie je legálna štruktúra na vlastníctvo pôdy ani na obchádzanie cudzieho kapitálu v podnikaní.

Čo je "nominee" v thajskom práve

Nominee (zastretý akcionár/vlastník) je osoba – často thajský občan alebo thajská spoločnosť – ktorá formálne drží podiely alebo vlastníctvo majetku v prospech cudzieho vlastníka, aby obišla obmedzenia podľa Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) alebo Land Code. V praxi to vyzerá takto:
  • cudzinec vloží kapitál a riadi firmu, ale podiely sú napísané na Thajčanov,
  • thajské osoby nepoberajú primerané dividendy, nemajú reálne príjmy z investície,
  • podpisujú prázdne prevodné listiny a plnomocenstvá,
  • účtovné a právne dokumenty skrývajú skutočného UBO (ultimate beneficial owner).
Takéto usporiadanie je protiprávne – postihuje aj cudzieho vlastníka, aj thajského „nominee“.

Prečo je to nelegálne: základný právny rámec

  • Foreign Business Act (FBA), §36: zakazuje konať ako nominee a trestá aj cudzinca, aj thajského pomocníka. Sankcie zahŕňajú až 3 roky väzenia a/alebo pokutu 100 000 – 1 000 000 THB, plus denné pokuty 10 000 – 50 000 THB pri nerešpektovaní súdneho príkazu.
  • Land Code: cudzinci spravidla nemôžu vlastniť pozemok. Zastreté vlastníctvo cez thajského nominanta sa považuje za nelegálne a môže viesť k nariadeniu prevodu (predaja) pôdy a k trestnoprávnym dôsledkom pre všetky strany.

Pozn.: Existujú výnimky (napr. cudzinec môže kúpiť a vlastniť apartmán do 49 % cudzieho vlastníctva v budove.

Čo sa dialo na Samui a Phukete v posledných mesiacoch (fakty)

  • Koh Samui & Koh Phangan (jeseň 2025): policajné a správne orgány spustili koordinované kontroly spoločností, titulov k pôde, stavebných povolení a reálneho riadenia firiem. Cieľom bolo rozbiť nominee siete pri vilách a prenájmoch.*
  • Phuket (2024 a priebežne 2025): viaceré zásahy proti účtovným/realitným firmám a prenájmovým sieťam, stovky obvinených a zabezpečený majetok v hodnote cez 1,5 mld. THB. Súdy už udelili podmienečné tresty a pokuty aj thajským „nominee“.
  • Koh Phangan (november 2025): razie v luxusných vilách prevádzkovaných cudzincami bez riadnych povolení; úrady skúmajú prepojenia na nominee štruktúry.

Phuket (2024): „Nominee Sweep"

231 osôb zadržaných (98 cudzincov), zaistený majetok cez 1,5 mld. THB; zásahy mierili na účtovné/realitné firmy a prenájmy.

Phuket (apríl 2024)

Razie v 17 firmách podozrivých z ruského vlastníctva cez thajských nominantov.

Koh Samui & Koh Phangan (2025)

Koordinované vyšetrovania nominantov pri vilách/prenájmoch; model zo Surat Thani sa rozširuje na celý región 8 (vrátane Phuketu).

Koh Phangan (2025)

Razie v luxusných vilách prevádzkovaných cudzincami bez riadnych povolení; prepojenia na nominee štruktúry.

Odporúčanie: Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti alebo podnikanie v Thajsku, vyhnite sa nominee schémam. Existujú legálne alernatívy(condominium, dlhodobý prenájom – leasehold, BOI špeciálne povolenia pre väčšie projekty, správne nastavená firemná štruktúra a príslušné licencie podľa Foreign Business Act)

Najčastejšie mýty a omyly

Mýtus 1:

„Všetci to tak robia, je to tolerované.“

NIE. Od roku 2024–2025 prebieha najagresívnejšia vlna presadzovania práva v regióne 8 (Phuket, Krabi, Phang Nga, Surat Thani). Prebiehajú koordinačné razie, analýza UBO, porovnávanie tokov peňazí a výsluchy „papierových“ akcionárov.

Mýtus 2:

„Ak sú podiely na Thajčanov, som chránený.“

NIE. Vyšetrovateľov zaujíma reálne riadenie a prospech. Ak cudzinec riadi operatívu a financuje biznis, ide o obchádzanie FBA – zodpovedá cudzinec aj thajský nominant.

Mýtus 3:

„Nominee rieši vlastníctvo pozemku.“

NIE.  Zastreté vlastníctvo pôdy je neplatné/usúdené ako protiprávne a štát môže nariadiť odňatie/odpredaj. Kúpne zmluvy a prevody cez nominee nevytvárajú platné vlastníctvo pre cudzinca.

Legálne alternatívy namiesto nominee

  1. Condominium (byt) – cudzinec môže vlastniť byt v dome do 49 % cudzieho podielu budovy. Vklad v cudzineckej mene, dôsledná kontrola kvót.
  2. Dlhodobý prenájom pozemku (leasehold na 30 rokov) – dobre vypracovaná nájomná zmluva (notárska forma, vecné práva, právo stavať, registračné poplatky).
  3. BOI/PRIEMYSELNÉ režimy – pri vybraných projektoch špeciálne povolenia; vyžaduje sa reálne podnikanie, transparentný kapitál, compliance a reportovanie.
  4. Striktný FBA compliance – ak potrebujete prevádzkovať „zahraničný“ biznis, zvážte Foreign Business License, licencie pre cestovný ruch, realitné služby, účtovníctvo atď.
  5. Struktúry pre právo užívania – usufruct, superficies, right of habitation, vecné bremená – vhodné pre bývanie a výstavbu bez porušenia zákona.
Potrebujete rýchlu konzultáciu? Napíšte nám: [email protected] alebo WhatsApp/LINE: +66 9871 55 201

Praktický checklist: ako sa vyhnúť rizikám

  • Žiadne „tiché dohody“ o držbe podielov za cudzieho investora.
  • Overte si UBO (Ultimate beneficial owner) a source of funds aj u thajských akcionárov.
  • Žiadne prázdne prevodné listiny/blanko plnomocenstvá.
  • Primerané dividendy/thajské príjmy pre skutočných akcionárov.
  • Dôsledné účtovníctvo, DBD a Land Office súlad, pracovné povolenia.
  • Pri nehnuteľnostiach na Samui/Phukete rátajte s kontrolami stavebných povolení, environmentálnych limitov a hotelových licencií.

Ako vám pomôžeme?

  • Právny audit štruktúr (FBA/UBO/AML)
  • Realitný due diligence (titul, bremeno, EIA, územný plán, hotelové licencie)
  • Nastavenie legálnej štruktúry vlastníctva a užívania
  • Zastupovanie voči DBD, Land Office, Immigration

Často kladené otázky

V bežnom prípade NIE. Existujú však výnimky. 

Bežné riešenie tejto situácie je Leasehold. 

NIE.

Je to trestné (FBA §36) a riskujete zhabanie majetku a pokuty.

  • Foreign Business Act §36 zakazuje konať ako nominee a trestá aj cudzinca, aj thajského „bieleho koňa“: až 3 roky väzenia, 100 000–1 000 000 THB pokuta + denná pokuta 10–50 tis. THB pri nerešpektovaní rozhodnutia súdu. (Thailand Law Library)

  • Land Code: cudzinci spravidla nemôžu vlastniť pozemok; zastreté vlastníctvo cez nominanta je protiprávne a môže viesť k nariadenému odpredaju/odňatiu a ďalším sankciám. (Thailand Property Law)

 Nie.

Riziko razie, zabavenia majetku a trestného stíhania je vysoké – najmä na Samui/Phukete.